深圳之后,下一个跟进的城市是谁?,苏宁云商股票

和讯期货网 和讯期货网 05月12日 09:21
深圳之后,下一个跟进的城市是谁?


1


深圳这次大涨,让很多人梦回2015年。


2015年,正是深圳这个带头大哥,开启了全国楼市的史诗级上涨。


2016年初深圳楼市堪堪企稳之后,一线的北上广和二线的合肥、济南、武汉、南京、郑州、成都等城市都接力大涨,大水一直漫灌到所有三四线。


这一次,又是深圳领涨,经济大背景则是疫情导致经济下行,财政压力巨大,要拉内需,又要保基建,很难控制放水的冲动,资金出笼,房价恐怕又要涨。


两相叠加,历史会不会重演?


近期,有消息称,上海楼市被点燃。


深圳之后,下一个跟进的城市是谁?

五一北京楼市火爆。


深圳之后,下一个跟进的城市是谁?


水库集结重兵,再次杀入重庆,据说重庆市场已开始异动。


……


历史似乎真的要重演?


然而看起来顺理成章的事情最容易让人迷失心智,因为底层逻辑全错。


2


先来看近20年GDP增速。


2010-2014年,国内GDP一直维持在7-10%的高速增长水平。


自2015年起,GDP增速首次降到了7以下,然后一路缓慢下滑,2019年6.1%的增速创下了近30年新低,接着是今年一季度被疫情大幅拖累,首次出现了-6.8%的负增长。


深圳之后,下一个跟进的城市是谁?


和15年之前比,16年之后的经济增长在放缓,财富积累的速度在变慢。


上一轮大涨,是房改之后惟一一次全国大规模普涨,两到三倍的涨幅透支了过往20年的经济高速增长。


这种轰轰烈烈的上涨是多年势能的累积,是在特定历史条件下发生的,前无古人,后很可能也不会有来者。


一是近三年积累的财富增量和过往20年完全不是一个量级;二是房价被大幅推高后想再次翻倍,需要数倍于上一轮的资金和势能,这几个条件目前都完全不具备。


我们从深圳就能看出答案,15年深圳大涨只吸引了全国部分投资客,更多是本地刚需和置换的入场,就收获了1-2倍的涨幅。


这次大涨则是全国投资客齐聚深圳,砸钱热情史无前例。


全国资金猛砸深圳,最终收获了多少涨幅呢?


目前西部涨了30-50%,中部涨了15-30%,东部涨了10-20%。中部和东部后续还会补涨,但最终会弱于西部的涨幅。


这次全国参与的资本狂欢,最终以50%的涨幅封顶(个别神盘和学位房的更高涨幅不计算在内),和上一轮相比火力弱了五到八成。


这是吸引了全国资金的深圳本轮战绩,何况其他城市?


不要说基数低翻倍更容易,现在很多二线基数已经不低了,何况二三线城市数量众多,资金严重分散后能量要弱的多。


3


其次,中国的城市化进程已经进入尾声。


从上世纪90年代,中国城市人口快速增长,大量农民进城,2000年到2015年,每年的城镇化率接近1.5%。


这个时间段恰好契合了房地产的高速发展,快速城镇化,大量农民进城置业极大推动了二三四线房地产市场的繁荣。

深圳之后,下一个跟进的城市是谁?

从2015年开始,城市化进程开始放缓。


全国人口城镇化率从15年的1.33%,到16年的1.25%,17年1.17%,18年的1.06%,19年的1%,每年都在稳步下跌。


截止目前,中国的城镇化率60.6%。虽然很多人拿欧美日本80%的城镇化率来对比,认为中国有20个点的差距可以追赶。但国情不同,不能生搬硬套,实际情况是中国的城市化进程已进入发展瓶颈,农民进城的脚步大大变慢了。


城市化进程变慢,支撑二三四线的楼市购买力大幅减少。


最后,疫情影响,经济严重下行,逆势大涨的动力不存在。


经济下行期,货币会适度宽松,提振消费,拉动基建,但饮鸠止渴的道理都懂,不可能不计后果地无支付清算系统限制宽松。


多重原因下,重演上轮大涨的底层逻辑不存在。


但是,在货币适度宽松和资金避险情绪的双重刺激下,小规模的点状行情却极有可能出现。


4


仍以深圳为参照,用三个关键词去预测下一步可能发生什么。


1、避险


年后3月份,疫情还在蔓延,全国楼市一片悲观,深圳却迎来一波反常的逆市大涨,深究根本原因,还是人们对资金避险的需求。


疫情和经济下行,加大了人们对货币放水的忧虑和预期,让人们更有把大额资金放进安全池子的冲动,走到涨幅中段,又是全国人民最看好的深圳,承接了人们的资金避险需求。


等深圳这个池子的水位升到足够高度之后,还有哪些池子能承接其他的资金量,自然是安全的有价值的城市。


国内有价创业板上市流程值的城市能有多少,掰手指数一数就知道了。


2、分化


深圳这一轮大涨的主题是分化,东西部分化,投资盘和普通盘的分化。


同样,被资金选中的城市大概率要再走一遍深圳走过的路,尤其是面积大,新盘多,二手存量巨大的二线城市,全城普涨的壮观景象不可能再重现了。


一是这一轮资金量有限,资金要集中于点而不是面,才能推动上涨。


二是投资客学聪明了,学会了基本的价值分辨,不再像以前那样看见房子就跳进去,引颈英勇就义的韭菜越来越少了。


3、有限


这个有限指的是涨幅有限,翻倍基本不用想了,选对了优质城市的优质产品,收益预计在30-50%之间,个别网红盘可能到80%,上一轮的鸡犬升天,闭着眼睛买了就赚,不存在的。


现在,考验你选筹能力的时间到了。


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