失望!他们扑灭了所有的交房幻想,光大配债

和讯期货网 和讯期货网 05月12日 09:06
失望!他们扑灭了所有的交房幻想


今年很难,交房最难。要么交房延期,要么品质太差。


从业这么多年,去了很多城市,看了很多项目,见了太多维权。今天这篇文章,没有戾气,没有指责,不抖机灵,不假装正义,只是单纯带领大家看3个楼盘。


也许,你会从中悟到很多东西。


1


杭州,是所有城市交房的天花板。


颜值高,品质高,交房好,甚至对于房企而言,杭州就是竞技场,杭州强则天下强。


最近看到一个项目:


阳光城未来悦。


这是杭州的一个热盘,地处未来科技城,杭州非常热的版块。与此同时,楼面价高达2万,溢价率208%,是余杭区新地王。


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又是网红版块,又是地王加持,毫无疑问,产品必须出众。尤其是周边新拍2地块,楼面价都接近2万7,已经有人兜底了。


即使如此,这个楼盘作为案例,一点都不极端。


为什么?阳光城未来悦,楼面价2万,售价3万,精装3000,竞品楼面价做到2万7,虽然阳光城的利润空间不大,但是相比竞品,已经不小,至少没有倒挂,至少还能顾本。


产品上,采用板楼+铝板+玻璃幕墙。


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没有倒挂,没有冲击,没有眼球效应。


但是,这恰恰说明了,杭州的产品门槛非常高,一个网红版块+地王效应,哪怕是板楼+铝板+玻璃幕,放在杭州也是一个普通项目。


普通项目的标准,恰恰是整个杭州市场的标准。


这一点非常关键。


因为这里是杭州,所有房企都拿出了最好的产品。绿城、滨江、万科、融创打头阵,也让购房者养成了识货、挑剔的素质,更能让后面的房企有样学样。


杭州,把阳光城、融创、融信这样的高周转房企,硬生生逼成了品质房企。


这里都是板楼,这里有桃花源,这里有玻璃幕,安置房品质非常高。


这是一个城市培育的市场素质。


2


房企的背景,是检验一个项目的标准。


我看了全国这么多项目,广州的兰亭盛荟非常具有代表性。如果大家有幸见识过这个项目,一定会感到非常震惊!


坦率讲,这个项目的缺陷非常大:


一个完整的地块,被一条高速一分为二。


对,地块被高速切割。也就是说,不仅仅要面临地块的分割,后期更要忍受高速上过往车辆的噪音污染、灯光污染,等等。


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虽然项目区位非常好,位于东圃,挨着金融城、琶洲,三四条地铁线穿过,竞品楼面价超过5万。


但是你会买一个“高速房”吗?


楼下就是广州环城高速,过往车辆非常多,噪音非常大,居住舒适度会大打折扣。但是,兰亭盛荟的操盘者硬是将这个楼盘起死回生。


第一、保证地块完整,不分割。

第二、主打改善,不做纯刚需。


解决问题的核心:直接在高速上加了一个盖子。


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因为加了盖子,被高速切割的地块,最大程度的保证了完整性,将两个本应分离的地块,顺势连接到了一起。噪音污染、灯光污染被压缩到最低。这是第一点,保证了地块的完整性,同时舒适度得到了保证。


这还不算完。


为了最大程度的利用加盖面积,特意做了一个公园,环形跑道、网球场、园林、小景等等应有尽有。正是因为地块统一太高、地势统一,高速东西两侧的居民可以互通kdj指标参数来往,如履平地,保证小区在同一水平线上。


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加盖子,做改善,做公园,做底商,直接盘活了这个项目。


到此为止?我可不想为一个项目进行无脑吹。


这个项目非常好,变废为宝,起死回生,但是能够做好的前提,不仅仅是因为思路的转变,更是因为这个项目的操盘者是国企。


一家是广电,一家是交投。


拿地成本非常低,当初拿地价只有1万2,最初售价从3万,到最近的售价5-6万;与此同时,想要在高速上加盖子,需要多少手续、审批?


也许兰亭盛荟值得吹爆,但是背后原因一定要搞清楚。


3


最后一点,才真正涉及到所谓房企的情怀。


这是郑州一个非常具有代表性的项目:


东润泰和。


对于这个项目,郑州人非常熟悉。


2014年的郑州地王。注意,是整个郑州的地王,不是某个片区的地王。要知道,当时郑州楼面价最贵的地方已经是北龙湖。但是东润地王,当时是超越了北龙湖地王。


目前整个郑州的土拍历史上,真正能够超越北龙湖的项目,只有2个:一个是万科美景世玠,也就是郑纺机地王,另一个就是东润泰和。


一个硬汉子,硬刚,硬碰。


这个地王,不仅改变了新东润,也一下子改变了郑州市场的豪宅格局。


要知道,这个地方刚拍出来,仅土地成本价就高达1万3,不远的开祥御龙城仅售1万1,纯学区加持的建业贰号城邦和英地天骄华庭,也就1万4。


楼面价1万3,要么血亏,要么卖不动。


这个项目,虽是地王,但是位置一般,没地铁,没学区,房企一般,旁边就是鼎鼎大名的中海。怎么操盘?怎么破局?


1、请来了顶级设计师:


东润泰和请到的建筑师李玮珉,这样的等级,跟建业天筑请到的梁志天、瀚海晴宇请到的王弄极旗鼓相当。


2、整个项目专做大户型:


因为不受70/90限制,没有安置房、没有公租房,东润泰和不仅纯粹,而且多数房源面积都在160㎡以上,相当高端。


3、外立面纯石材+太空铝板:


也许现在不算稀奇,但是放在5年前,这应该是郑州第一批做太空铝板的产品,造价非常高。


4、整个小区股指期货模拟设计的非常高端:


风雨连廊设计,不做底商牺牲了上亿的利润,社区内部的连廊、草坪、围墙,中建二局做施工,德国蒂森克虏伯的电梯。


据说为了守望和等候大师的作品,东润泰和的施工周期延长数月,而且还听从大师的建议舍弃了临街商业,这就意味着东润的资金成本倍增,资金回报率大打折扣。


东润泰和,真正做到了“小众豪宅”。


但是也正是如此,东润泰和面临着巨大的市场压力:


产品是真的好,但是销售是真的差:


地价比中海高,品牌没中海响,赠送面积也没中海多,卖得还比中海贵,产品不认可,品牌不认可。


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东润泰和,可谓背水一战。


而且最终真正拯救东润泰和的,不是购房者,而是不断暴涨的市场,一下子把价格从1万5,慢慢拉升到了最后2万7左右的价格。


一个豪宅,价格竟然翻了一倍。


4


好,回到正题。


你以为我在讲好产品,为你描述未来市场有多好,交房效果有多好?


恰恰相反,我给你展现的是市场上最好的产品,同时也就意味着,这些产品、这些效果,将是你未来市场的最高标准。


换句话说:抛开顶豪改善,你的房子一定比这些差,甚至差很多。


这话很难听,但是实话。


1、杭州,所有城市的产品最高标准;


就像阳光城未来悦,玻璃幕+板楼+铝板,放在杭州也就中等水平,但是放在其他城市,肯定会被软文吹爆;


2、国企,能突破地块限制的最高标准;


兰亭盛荟地块劣势这么大,但是两大国企硬是起死回生,除了精巧的布局,国企的光环加持也必不可少,小房企根本玩不转。


3、情怀,房企对于产品的最高标准。


东润泰和硬刚小众豪宅,情怀一定是有的,但是能不能持续?经历了东润泰和之后,新东润再无大动作。


所以说,苏杭就是天花板,其他城市还真比不了;国企做得好,意味着普通房企在审批、银行贷款上,注定没有优势;有情怀但是不可持续,绿城做的这么好,大部分人还是奔向了恒大碧桂园。


对于房企,不要苛求,情怀第二,利润规模永远第一;


对于交付,不要过高期待,正常交付就已经谢天谢地。

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